Resthof kaufen: mein ehrlicher Erfahrungsbericht

Als wir unseren Resthof gefunden haben, hatte ich vor allem eins: Bilder im Kopf. Rustikale Gemütlichkeit, ein wilder Garten, das Pony, das durchs Fenster reinschaut, lange Sommerabende draußen. In diesem Beitrag nehme ich dich mit durch den ganzen Prozess: von der Suche nach einem passenden Resthof über die Besichtigung bis zur Finanzierung und möglichen Problemen. Vielleicht kann dir das bei deiner Suche ein wenig helfen.

Was ist ein Resthof überhaupt?

Als Resthof wird eine frühere landwirtschaftliche Hofstelle bezeichnet, die nicht mehr oder nur noch im kleinen Rahmen bewirtschaftet wird. Wenn du „Resthof kaufen“ googelst, bekommst du alles Mögliche angezeigt: alte Bauernhäuser, Hofanlagen mit Ställen und manchmal auch eher normale Einfamilienhäuser auf großem Grundstück. Typisch für einen klassischen Resthof sind aber ein Wohnhaus plus Nebengebäude (Stall, Scheune, Remise) mit einem mehr oder weniger größeren Grundstück.

Was du hierzu aber wissen solltest: Ein Resthof ist keine klar definierte Rechtskategorie. Für die Finanzierung und das Baurecht zählt eher, ob die Immobilie im Innenbereich oder im Außenbereich liegt, ob es sich noch um eine „landwirtschaftliche Hofstelle“ handelt und welche Nutzung aktuell eingetragen ist.

Die Lage des Hofes, also Innen- oder Außenbereich, spielt eine wichtige Rolle, wenn du zum Beispiel planst Tiere zu halten oder Baumaßnahmen ergreifen willst. Denn nur, weil du auf einem Hof wohnst, darfst du noch lange nicht machen, was du möchtest.

Unser Hof beispielsweise liegt im Außenbereich und das heißt, dass wir unseren Paddocktrail nicht einfach befestigen oder einen „ordentlichen“ Reitplatz anlegen dürfen. Alles muss jederzeit rückbaubar sein und der Boden darf nicht dauerhaft befestigt werden. Wir dürfen im Grunde nicht mal einen festen Zaun bauen – unsere Lösung sind Metallpfosten und mehr dazu schreib ich in meinem eBook Pferdehaltung als Selbstversorger.

Wie kommst du an einen Resthof?

Als unsere Idee, einen Resthof zu kaufen, konkreter wurde, haben wir vor allem sehr intensiv auf den gängigen Immobilienportalen geschaut. Ja, du findest Höfe über Immobilienportale und sie sind der sichtbarste Markt. Meistens gibt es dort aber ambitionierte Preise und eine hohe Nachfrage – zumindest bei uns in Norddeutschland. Und vor allem haben wir dort reine Hofstellen ohne Land drumherum gefunden. Und bei Land rede ich nicht von Ackerfläche, sondern von einer Grundstücksgröße, die Pferdehaltung ermöglicht.

Was wir heute wissen: Viele Resthöfe werden über Makler, die auf ländliche Immobilien spezialisiert sind, oder über regionale Banken wie Sparkassen oder Volksbanken verkauft. So haben auch wir unseren Hof gefunden. Der Hof war nicht über die Immobilienportale zu finden, er wurde per E-Mail einer Liste solventer Kaufinteressenten vorgestellt, die ihre Suchwünsche hinterlegt hatten. Hierfür mussten wir allerdings erst bescheinigen, dass wir finanziell in der Lage sind, einen Hof zu kaufen. Dies hatte uns der Finanzdienstleister, mit dem wir zusammengearbeitet haben, vorab ausgestellt.

Eine weitere Alternative sind Dorf- und Vereinsnetzwerke. Klingt seltsam. Funktioniert aber. Ob Aushänge im Ort (Supermarkt, Bäcker) Gespräche mit Nachbarn, Landwirten, im Reit- oder Sportverein… irgendwer weiß immer, dass XY den Hof (irgendwann) abgeben will“ und dann wäre es doch gut, wenn dann an dich gedacht wird.

Was ich dir auch sagen kann: Bei vielen alten Höfen geht es nicht nur um den Preis, sondern auch darum, „wer da einzieht“. Wenn du zeigst, dass du wirklich Interesse am Hof und der Region hast, kann das Türen öffnen. So war es bei uns auch.

Auch Zwangsversteigerungsportale und Amtsgerichte listen gelegentlich Bauernhäuser und Resthöfe. Das kann preislich interessant sein, ist aber mit Risiken verbunden. Wir haben auch kurz mit dem Gedanken gespielt, diese Option aber schnell wieder verworfen.

Bevor du dich in einen Resthof verliebst: Lage, Baurecht, Alltag

Lage und Alltag des Hofes

Frag dich ehrlich: Wie weit ist es von dem Hof zu deinem Job, zur Schule, zum Kindergarten, zum Krankenhaus, zum Supermarkt? Gibt es ÖPNV oder bist du komplett aufs Auto angewiesen? Der Alltag auf dem Resthof ist intensiver und arbeitsreicher als im Reihenhaus. Wenn du dann noch jeden Tag lange Strecken zur Arbeit pendelst, kann das auf Dauer zermürbend werden.

Und insbesondere bei einem abgelegenen Hof „irgendwo im nirgendwo“, wie unser einer ist, sollte dir klar sein, dass das Nachtleben sehr überschaubar ist. Wenn du also Lust hast auf Kneipentouren und Tanzen, solltest du dies bei der Hofsuche unbedingt berücksichtigen! Für uns war das Thema irgendwie vorbei, wir fühlen uns super wohl mit der Ruhe!

Außenbereich, Innenbereich und Baurecht

Viele Resthöfe liegen im Außenbereich. Das bedeutet: Umbauten und Erweiterungen sind oft nur eingeschränkt möglich und Neubauten (z. B. eine zweite Wohneinheit) können stark reglementiert sein. Die Genehmigungsbehörde legt § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich) aus. Dort kannst du dich informieren.

Im Innenbereich (z. B. im Dorfkern) ist vieles einfacher. Aber auch dort gibt es örtliche Bebauungspläne und Auflagen. Planst du Tierhaltung, kann es hier möglicherweise schwieriger werden.

Mein Tipp: Sprich früh mit dem zuständigen Bauamt und frag konkret nach: Welche Nutzung ist aktuell eingetragen? Gibt es bestehende Baugenehmigungen oder Nutzungsänderungen? Welche Umbauten wären grundsätzlich möglich? Falls relevant für dich: Wie sieht es aus mit Tierhaltung (Pferde, Hühner, Schafe usw.)? Ich habe das bei einer anderen interessanten Immobilie gemacht und konnte diese dann von unserer Liste streichen, weil Pferdehaltung dort nicht möglich gewesen wäre, obwohl das Grundstück es hergegeben hätte….

Denkmalschutz

Manche Resthöfe stehen unter Denkmalschutz. Das muss aber wirklich kein Ausschlusskriterium – wir leben selbst in einem denkmalgeschützten Gebäude – aber es verändert einiges. Und dessen musst du dir vor dem Kauf bewusst sein. So gibt es z.B. eine Genehmigungspflicht für viele Sanierungsmaßnahmen (Fenster, Dach, Fassade etc.) und Vorgaben, welche Materialien und Lösungen zulässig sind. Hier kommt es immer darauf an, was unter Denkmalschutz steht.

Gleichzeitig bietet ein Denkmal mögliche steuerliche Vorteile und Förderprogramme und ist deswegen gar nicht so unattraktiv. Wichtig ist einfach, dass du Lust auf dieses „Miteinander“ mit Denkmalschutzbehörde hast und entsprechend kompromissbereit bist. Wenn du „einfach nur machen“ willst, wirst du damit nicht glücklich.

Lesetipp: Hier schreibe ich über Entscheidung, einen denkmalgeschützten Hof zu kaufen. Solltest du konkrete Fragen haben, schreib mir gern eine Mail oder eine Nachricht auf Instagram.

Besichtigung: Worauf ich heute immer achten würde

Bei unserer ersten Besichtigung habe ich rückblickend sehr naiv viel zu sehr auf die Atmosphäre, die schönen alten im Haus verbliebenen Möbel, die zahlreichen Pferdebücher und den Offenstall sowie die Wiese für die Pferde geachtet – und zu wenig auf das, was später teuer werden kann. Heute würde ich das vermutlich anders machen, weil ich mittlerweile viel mehr Erfahrung mit einem alten Haus haben. Wir sind zwar nicht auf die Nase gefallen, unsere ursprünglichen Sanierungspläne wurden dennoch ein wenig über den Haufen geschmissen.

Dach und Dachstuhl

Das Dach ist oft der größte Kostenblock. Schau es dir daher wirklich gut an – auch wenn im Exposé von einem „guten Zustand“ die Rede ist. Ich spreche aus Erfahrung… Achte z.B. auf:

• undichte Stellen
• provisorische Ausbesserungen (z.B. mit Bauschaum)
• Alter und Material der Eindeckung (liegen dort z. B. alte Faserzementplatten mit Asbest­verdacht, was díe Entsorgung deutlich teurer machen würde?)
• Zustand des Dachstuhls (verfaulte Sparren, Schädlingsbefall, …).

Wir haben hier nicht so richtig gut hingeschaut und dachten, wir hätten noch ein paar Jahre Zeit, ehe das Dach neu gemacht werden muss. Uns war deswegen auch nicht bewusst, dass wir nicht „nur“ von neuen Dachpfannen sprechen, wenn es um ein neues Dach geht, sondern eher um einen Abriss des gesamten Obergeschosses... Deswegen kann ein „neues Dach“ schneller als man denkt problemlos in den sechsstelligen Bereich gehen, je nach Größe und Anforderungen. Trust me.

Lesetipp: Hier schreibe ich über unsere Resthofsanierung ohne Erfahrung.

Feuchtigkeit und Fundament

Gerade ältere Bauernhäuser haben oft keine oder nur einfache Horizontalsperren. Das kann zu einem feuchten Sockelbereich führen sowie salzbelastetem Putz und muffigem Geruch in Erdgeschossräumen und alten Stallbereichen.

Ein gewisses Maß an „Altbaufeuchte“ ist normal. Kritisch wird es bei durchnässten Wänden, Schimmel oder instabilen Fundamenten.

Wir sind hier nach wie vor ziemlich ahnungslos, haben aber immerhin sämtliche Wände bei der Besichtigung mit einem Feuchtigkeitsmesser überprüft. Unser Gedanke: Das Haus ist schon so alt und sieht noch gut aus. Die Möbel und Bücher, die drinnen waren, waren gut. Wenn es bisher gutgegangen ist, wird es auch noch einige Jahre gut gehen.

Unser Haus wurde außerdem bereits in den 1980er Jahren schon einmal umgebaut und zumindest unten wurde einiges gemacht.

Holzbauteile und Schädlinge

Bei Fachwerk und Holzbalkendecken unbedingt hinschauen: Gibt es

• sichtbare Fraßgänge?
• Bohrlöcher?
• weiches, nachgebendes Holz?
• DIY-Reparaturen mit falschen Materialien?

Holzschädlinge lassen sich behandeln. Aber wenn tragende Teile betroffen sind, wird es aufwendig und, je nach Art der Behandlung, richtig teuer! Uns lag ein Angebot von knapp 20.000€ vor. Ohne Witz! Wir haben dieses Angebot nicht angenommen. Ich wollte dir nur sagen, wohin die Reise gehen kann…

Leitungen, Heizung, Elektrik

Viele Resthöfe sind über Jahrzehnte „mitgewachsen“ – mal wurde hier etwas ergänzt, mal dort.

Fragen, die du klären solltest:

• Wie alt ist die Heizungsanlage?
• Welche Energiequelle wird genutzt?
• Wie sehen die Stromverteilungen aus (Sicherungskästen, viele „Bastellösungen“)?
• Sind Wasser- und Abwasserleitungen alt, gemischt, ausgetauscht?
• Gibt es einen Anschluss an die Kanalisation oder eine Klärgrube und entspricht diese den aktuellen Vorgaben?

Kalkuliere hier lieber großzügig mehr ein, als dass am Ende Budget fehlt…

Und ja, es gibt durchaus noch Höfe und Häuser, die nicht an die Kanalisation angeschlossen sind. Hab ich vor dem Kauf unseres Hofes auch nicht gewusst, wir haben aber selbst ein Dreikammersystem („Klärgrube“), weil es keine Kanalisation hier gibt.

Nebengebäude, Ställe, Scheunen

Nebengebäude wirken in Exposés romantisch. In der Realität kosten sie Unterhalt (Dach, Fassade, Statik), Zeit (Aufräumen, Sichern, Nutzen) und Geld, wenn du sie erhalten willst. Überlege dir daher, welche Gebäude du wirklich brauchst. Alles andere ist langfristig eine Aufgabe.

Bei uns war es so, dass wir eine Scheune für das Heu brauchten und einen Offenstall/Unterstand für die Pferde. Unser Hof hat darüber hinaus noch einen an die Diele angrenzenden Stallbereich, den wir als Abstellfläche, Gartenschuppen und Müllsammelplatz nutzen. Damit ist die Anzahl der Nebengebäude überschaubar, was auch sehr gut ist!

Finanzierung eines Resthofs: Warum nicht jede Bank mitmacht

Resthöfe sind schwieriger zu finanzieren als eine klassische Immobilie. Wie schwierig, hat uns selbst überrascht. Wir wollten die Finanzierung damals über einen Finanzdienstleister machen, der uns bereits bewertet, als solvent eingestuft und uns eine Kaufpreisgrenze genannt hatte. Aber als es dann konkret wurde, wollte uns zunächst keine überregionale Bank einen Kredit geben.

Aus Sicht der Bank ist ein Resthof:

• schwerer zu bewerten (Marktwert, Wiederverkauf)
• oft im Außenbereich gelegen und damit oft eingeschränkt was Baumöglichkeiten angeht,
• mit speziellen Risiken verbunden (ungewisser Zustand, Denkmalschutz, Nebengebäude).

Mein Tipp: Frag bei regionalen Banken und Sparkassen nach sowie bei Banken mit Erfahrung im landwirtschaftlichen Bereich. Diese sind offener für Resthof-Finanzierungen, vor allem, wenn sie die Region und die Marktbedingungen kennen.

Wir haben am Ende sowohl von der Volksbank als auch von der Sparkasse eine Zusage für die Finanzierung erhalten und uns letztlich für die Sparkasse entschieden, die uns den Hof auch verkauft hat. Die gleiche Problematik hatten wir übrigens auch schon bei unserem Haus, das wir davor gekauft hatten: eine Fachwerk-Doppelhaushälfte, deutlich jünger und energetisch super saniert. Trotzdem war Fachwerk den überregionalen Banken ein Dorn im Auge.

Passt ein Resthof wirklich zu dir? Alltag statt Romantik

Ich liebe unser Leben auf dem Resthof. Und gleichzeitig ist es viel anstrengender und zeitaufwendiger, als ich es mir vorgestellt habe. Deswegen hab ich hier ein paar Impulsfragen, die du dir ehrlich stellen solltest:

• Wie viel körperliche Arbeit traust du dir zu – auch im Winter?
• Wie gehst du damit um, wenn ständig irgendwo etwas zu erledigen ist?
• Bist du bereit, einen Teil deiner Freizeit dauerhaft in Haus und Hof zu investieren und ihn als neues Hobby zu betrachten? Wie wichtig ist dir Nähe zu Freundeskreis, Kultur und Stadt?
• Sind Wohnprovisorien okay für dich?
• Würdest du für einen Hof auf eine Karriere verzichten (beides gleichzeitig erscheint mir unmöglich, da beides viel Zeit und Energie frisst)?

Ein Resthof kann Freiheit bedeuten. Aber auch mehr Verantwortung, mehr Wege, mehr Entscheidungen und vor allem mehr Kosten.

Meine Learnings aus den ersten Jahren auf unserem Resthof

Wenn ich heute noch einmal starten würde, würde ich:

• beim ersten Besichtigungstermin gezielt eine Person mitnehmen, die sich mit alter Bausubstanz auskennt viel genauer hinschauen bei Dach, Feuchtigkeit und Nebengebäuden
• die Finanzierung breiter aufstellen und mehr Puffer einplanen, um während der großen Sanierung nicht jede Woche immer neu zu rechnen, was noch geht und was nicht,
• mir klar machen, dass nicht alles in den ersten Jahren „fertig“ sein muss.

Gleichzeitig würde ich es immer wieder tun. Ein Resthof ist kein Fertighausprojekt, sondern ein langes Miteinander von Haus, Garten, Alltag und deinen eigenen Möglichkeiten. Für meinen Mann und mich ist es ein „neues, gemeinsames Hobby„. Wir haben beide Lust auf das, was ansteht, auch wenn es oft kräftezehrend und nervig ist.

Wenn du mit dem Gedanken spielst, einen Resthof zu kaufen, bist du auf meinem Blog „Raum im Fluss“ genau richtig. Hier schreibe ich weiter darüber, wie sich das Leben zwischen Sanierung, Garten und Alltag wirklich anfühlt – ohne romantischen Postkartenfilter. Wenn du magst, schreib mir gern, welche Fragen dich gerade rund um deinen eigenen Hof-Traum am meisten beschäftigen.