Denkmalgeschütztes Haus kaufen: Was du vorher wissen solltest

Als wir vor einigen Jahren unseren Resthof gefunden haben, war uns sofort klar: Wir wollen ihn auf jeden Fall haben, Denkmalschutz hin oder her. „Ich würde auf keinen Fall ein Haus mit Denkmalschutz kaufen.“ Diese Aussage haben wir schon oft gehört. Für uns spielte der Denkmalschutz bei der Entscheidung, den Resthof zu kaufen, eher eine untergeordnete Rolle. So richtig klar wurde es uns aber erst einige Zeit später: Wir haben nicht einfach nur einen tollen Hof gekauft, wir tragen seitdem aktiv dazu bei, Geschichte und Erinnerungskultur lebendig zu halten und zu pflegen.

Wir waren anfangs vermutlich ein wenig naiv. Die Maklerin sagte uns, betroffen sei nur das äußere Erscheinungsbild. Das klang für uns unkompliziert. Unkomplizierter, als es ist. Als wir vor dem Unterschreiben des Kaufvertrags mit dem Denkmalamt telefoniert haben, wurden uns keine konkreten Infos gegeben – klar, wir hätten ja auch wieder abspringen können -, wir haben aber Unterlagen mit allgemeinen Informationen erhalten. Darin war nichts, was uns abgeschreckt hätte, den schönen Hof zu kaufen.

Damit du entspannter mit dem Thema Denkmalschutz umgehen kannst, möchte ich hier gern ein wenig erzählen, worauf man sich einlässt, wenn man ein denkmalgeschütztes Haus kauft – mit den Fakten, den Hoffnungen und auch den realen Herausforderungen. Vielleicht stehst du ja vor derselben Entscheidung und ich kann dir mit meiner Erfahrung ein wenig helfen.

Wichtig zu wissen ist nur: Denkmalschutz ist nicht gleich Denkmalschutz. Zum einen hat jedes Bundesland andere Vorgaben und zum anderen steht und fällt sehr viel mit der für dich zuständigen Denkmalschutzbehörde.

Was bedeutet „Denkmalschutz“?

Wir leben in Niedersachsen. Hier regelt das Niedersächsische Denkmalschutzgesetz (NDSchG) – du kannst es hier herunterladen – den Schutz von Kulturdenkmälern.

• Kulturdenkmale sind etwa Baudenkmale (wie unser Haus), Bodendenkmale, bewegliche Denkmale oder Denkmale der Erdgeschichte.  
• Baudenkmale sind Bauwerke oder Teile davon – wenn sie „wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Bedeutung“ öffentliches Interesse wecken. (Quelle) Bei uns war zum Beispiel die Begründung des Niedersächsischen Landesamtes für Denkmalpflege: „… geschichtliche Bedeutung … als ungestört erhaltenes Beispiel eines Querdielenhauses …“
• Laut § 1 NDSchG gilt: „Kulturdenkmale sind zu schützen, zu pflegen und wissenschaftlich zu erforschen.“  

Ein Haus mit Denkmalschutz heißt also nicht „nur ein hübsches altes Haus“, sondern „ein Haus, dessen Substanz, Architektur oder Bedeutung über das Private hinausgeht – und dem damit auch besondere Pflichten und Rechte zukommen“.

Unser Haus ist um 1900 im Stil bzw. in Anlehnung an den Stil der Hannoverschen Schule entstanden. In den 80er Jahren wurde es von den ursprünglichen Besitzern im Innenbereich komplett umgebaut und in dem Zuge unter Denkmalschutz setzen lassen. Aus diesem Grund ist im Innenbereich kaum noch alte Substanz. Von außen jedoch sieht das Haus noch sehr ursprünglich aus. Aber da für uns feststand, dass wir das Haus von außen optisch so erhalten wollen, wie es ist, stört es uns eigentlich nicht, dass genau das durch den Denkmalschutz vorgeschrieben ist.

Worauf lässt man sich ein, wenn man ein Haus mit Denkmalschutz kauft?

Wenn du dich für den Kauf und die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses entscheidest, triffst du eine Reihe von Rahmenbedingungen – emotional, technisch und rechtlich.

Chancen und Besonderheiten

So ein denkmalgeschütztes Haus ist etwas besonderes und bietet Vorteile, die andere Häuser so nicht haben.

Herausforderungen & Pflichten, wenn du ein Denkmal kaufst

Doch natürlich bringt so ein Haus nicht nur positive Eigenschaften mit, sondern auch Herausforderungen und Pflichten. Und ganz ehrlich: Das habe ich unterschätzt. Insbesondere den enormen Stress, den mir die Kommunikation mit dem Denkmalamt bereitet hat. Aber das ist eher mein persönliches Thema. Ich hatte einfach wahnsinnig Angst, dass wir etwas falsch machen und am Ende hohe Strafen zahlen müssen.

• Genehmigungspflicht bei Änderungen: Wenn du ein denkmalgeschütztes Gebäude sanieren und umbauen möchtest, brauchst du /fast) immer eine Genehmigung der zuständigen Denkmalbehörde. Dabei gibt es formale Unterschiede: Als wir Dach und Obergeschoss saniert haben, mussten wir einen richtigen Antrag stellen. Dieser war recht umfangreich und es dauerte recht lang, bis er genehmigt war. Als wir die Heizung ausgetauscht haben, reichte ein einfaches Schreiben aus, in dem wir erläutert haben, was genau gemacht wird und dass die Heizung zum Erhalt des Denkmals beiträgt. Hier gab es viel schneller grünes Licht.
• Mögliche Einschränkungen: Nicht alles dürfen wir einfach verändern – dies betrifft zum Beispiel die Türen und Fenster (bei uns sind Holzfenster vorgeschrieben) oder die Dachpfannen. Auch mussten wir die alten, zerfressenen Dachsparren stehen und den neuen Dachstuhl daneben errichten lassen, weil sie zeigen, wie damals Dachstühle gebaut worden sind – man hat zum Beispiel ganze Bäume als Sparren benutzt).
• Kostenrisiko: Die denkmalgerechte Sanierung kann teurer sein, weil eben spezielle Vorgaben eingehalten und Materialien verwendet werden müssen. Aber du hast, wie erwähnt, den Vorteil, dass du die Kosten am Ende bei der Steuer geltend machen kannst. Diese Möglichkeit hast du nicht, wenn du ein Haus sanierst, das nicht unter Denkmalschutz steht. Du musst halt mehr Geld „vorstrecken“, bekommst aber einen großen Teil davon im Laufe der Zeit zurück.
• Zeit und Nerven: Abstimmungen mit Behörden, Planungsphasen, die Suche nach Handwerksbetrieben, die sich auf Denkmal einlassen – all das kostet viel Zeit und noch viel mehr Nerven. Sämtliche Details gilt es abzustimmen und die Mühlen der Behörden mahlen nicht immer ganz so schnell, wie man es sich wünscht…
• Energieeffizienz hat Grenzen: Wir können nicht einfach energetisch sanieren, wie wir wollen. Wärmedämmung geht nur von innen und erneuerbare Energie (Solar auf dem Dach) sind nichts, wo Denkmalbehörden „juhu“ schreien – uns wurde es 2021 nicht erlaubt. Dies kann sich aber nochmal ändern…

Was darf man – und was nicht?

Die Frage, was du darfst und was nicht, kann ich dir nicht beantworten, weil dies, wie schon gesagt, von Denkmal zu Denkmal, von Behörde zu Behörde und von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist. Im Zweifelsfall immer mit der Behörde sprechen.

Denkmalsanierung: Was man in der Regel darf

• Grundlegende Nutzung eines Gebäudes zum Wohnen aber auch zum Arbeiten – § 9 NDSchG spricht von „Nutzung von Baudenkmalen“.  
• Erhaltungs- und Maßnahmen, die der Pflege und Instandsetzung dienen, sind möglich. Laut § 6 NDSchG besteht sogar die „Pflicht zur Erhaltung“.  
• In vielen Fällen: Innenräume (sofern nicht ausdrücklich geschützt) können moderner gestaltet werden, solange äußere Schutzmerkmale, Struktur oder charakteristische Elemente gewahrt bleiben. Wie ich schon schrieb, wurde unser Haus in den 80 Jahren vom Grund her umgebaut und es gibt kaum noch eine alte ursprüngliche Wand. Sogar Treppe wurde abgerissen und an anderer Stelle neu gebaut. Das einzige, was damals wohl erhalten bleiben musste, waren zwei alte Zimmertüren im Obergeschoss, die wir nach wie vor haben. Deswegen gestalten wir es innen so, wie es uns gefällt – beispielsweise mit dieser DIY-Wandvertäfelung im Schlafzimmer.

Was oft nicht erlaubt oder nur eingeschränkt erlaubt ist

• Abriss oder maßgebliche strukturelle Veränderungen ohne Genehmigung sind verboten.  
• Änderungen, die das Erscheinungsbild des Denkmals wesentlich beeinträchtigen: eine neue Dachform, „untypische“ Dachpfannen (beispielsweise darfst du keinen roten durch schwarze ersetzen, große Glasflächen außen, Verkleidungen, die die Außenfassade verdecken – solche Maßnahmen brauchen in der Regel eine Zustimmung.

Wenn du hier ohne Genehmigung handelt, muss mit Bußgeldern oder Rückbau rechnen.

Lesetipp: Über unsere Resthofsanierung ohne Vorkenntnisse schreibe ich ausführlich in diesem Beitrag.

Meine persönlichen Learnings –

• Planung ist kein Luxus – sondern Pflicht. Ich hätte gern mehr Zeit eingeplant für Abstimmungen mit der Denkmalbehörde, für Denkmalgutachten und für Fachfirmen, die Erfahrung mit Altbauten haben. Während der Planung haben die ausführende Firma und ich regelmäßig mit dem Denkmalamt telefoniert. Ich war dadurch so darauf aus, dass wir eine Genehmigung erhalten und nichts falsch machen, dass ich überhaupt nicht kreativ sein konnte (oder wir, ich treffe die Entscheidungen ja nicht allein). Sonst hätten wir evtl. das ein oder andere anders geplant.
• Standardlösungen funktionieren oft nicht. Wir wollten z. B. Solar für Warmwasser auf das Dach setzen – an der straßenabgewandten Seite. Aber: Die Denkmalbehörde prüfte streng das Erscheinungsbild und weder auf dem Dach noch in unmittelbarer Nähe wurde es erlaubt. Die einzige Lösung wäre in dem Zusammenhang ziemlich sinnfrei gewesen.  
• Kommunikation mit Behörden ist Schlüssel. Früh fragen, freundlich sein und sich offen zeigen für den Dialog ist ein Learning.
• Freude & Verantwortung gehen Hand in Hand. Wenn man ein denkmalgeschütztes Haus übernimmt, übernimmt man nicht nur ein Heim – sondern ein Stück Kultur, Geschichte und Verantwortung. Etwas, wo man mit der Zeit erst reinwachsen muss. So gint es zumindest uns.

Fazit: Keine Angst vor Denkmalschutz, Denkmalsanierung lohnt sich!

Der Kauf und die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses ist kein Spaziergang – aber eine lohnenswerte Herausforderung. Man bekommt nämlich nicht nur ein Zuhause, sondern ein Stück Geschichte. Gleichzeitig trägt man zur Erhalt der Erinnerungskultur bei. Und man bekommt die Chance, sich mit alternativen Bauweisen und Baumaterialien zu beschäftigen. Dies trägt dazu bei, dass man kein 08/15-Haus hat, sondern eins mit Charakter.

Wenn du überlegst, einen solchen Schritt zu gehen – großartig. Meine Empfehlung: Nimm dir Zeit, prüfe sorgfältig, sprich mit Fachleuten (Architekt, Denkmalschutzbehörde, Bauunternehmen mit Denkmalerfahrung) und plane mit Herz und Verstand.